Quale funzione ha una caparra nella sottoscrizione di un Contratto Preliminare di Compravendita o in una Proposta di Acquisto/Preliminare di Compravendita?
La caparra è quella somma di denaro che una parte consegna all’altra, al momento della conclusione del contratto per garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.
La CAPARRA può essere identificata come CONFIRMATORIA (art. 1385 c.c.), in questo caso se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte adempiente preferisce, può richiedere l’esecuzione del contratto (ex art. 2932 c.c.) o, diversamente, chiederne la risoluzione (art. 1453 c.c.) e l’integrale risarcimento del danno sofferto.
Altresì la CAPARRA può essere identificata come PENITENZIALE (art. 1386 c.c.) ovvero se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la CAPARRA ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
La differenza sostanziale è che in questo secondo caso viene meno la possibilità per la parte adempiente, di richiedere l’esecuzione specifica del contratto o eventuale maggior danno.
Quale CAPARRA viene solitamente utilizzata nei contratti preliminari?
Sicuramente la CAPARRA CONFIRMATORIA!
Solitamente sia nelle proposte di acquisto (che assumono la forma giuridica di contratto preliminare una volta accettata la proposta stessa da parte del venditore e comunicata l’avvenuta accettazione al proponente) che nei contratti preliminari di compravendita, la CAPARRA viene identificata come CONFIRMATORIA.
Soprattutto in fase di proposta di acquisto reputo che questo dia una grande sicurezza al proponente, in quanto la rinuncia da parte del Venditore da diritto al proponente stesso di poter richiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.) ovvero se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte (qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo) può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ovvero la vendita dell’immobile.
Molto più difficile da ottenere invece è l’integrale risarcimento del danno sofferto che va, comunque, sempre dimostrato.
Al momento del perfezionamento del contratto definitivo, la caparra può essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (come parte del prezzo), evento usuale nelle compravendite immobiliari.
Se nel contratto le parti identificano la CAPARRA solo come tale senza specificare se confirmatoria o penitenziale, la stessa è considerata sempre come CAPARRA CONFIRMATORIA (art. 1385 c.c.).
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